Rechtsprechung zum Mietrecht

Bundesgerichtshof stellt bisherige Rechtsprechung zu den Schönheitsreparaturen auf den Kopf

Der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Senat des Bundesgerichtshofs hat mit Urteil vom 18.3.15 eine Formularklausel, die einen Mieter verpflichtete „in der Regel“ nach bestimmten Fristen Schönheitsreparaturen durchzuführen für unwirksam erklärt, wenn die Wohnung unrenoviert übergeben worden ist. Die unangemessene Benachteiligung des Mieters sieht der Bundesgerichtshof darin, dass der Mieter unter Umständen die Wohnung in einem besseren Zustand zurückgeben muss, als der Zustand zu Mietbeginn war. Bisher waren derartige „weiche“ Renovierungsklauseln auch bei der Überlassung einer unrenovierten Wohnung zulässig (BGH Urt. vom 18.3.15 – Az. VIII ZR 185/14).

Mit einem weiteren Urteil vom 18.3.15 hat der Senat auch den so genannten Quotenklauseln ein Ende bereitet. Bei einer Quotenklausel musste der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses Renovierungskosten anteilig tragen, wenn der übliche Renovierungszeitraum seit der letzten Renovierung noch nicht abgelaufen war. Diese Klauseln sind alle unwirksam, auch bei renoviert überlassener Wohnung, da der Anteil, den der Mieter tragen müsste, nicht verständlich festgestellt werden kann (BGH Urt. vom 18.3.15 – Az. VIII ZR 242/13).

Die Folge der Rechtsprechungsänderung ist, dass der Vermieter, außer durch Individualvereinbarung, die kaum vorkommen dürfte, nur noch eine „weiche“ Renovierungsklausel wirksam vereinbaren kann, wenn er die Wohnung renoviert dem Mieter überlässt.

Die Folgen einer Unwirksamkeit der Klausel über Schönheitsreparaturen sind für den Vermieter erheblich, da er nunmehr nach § 535 BGB zum Erhalt der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch verpflichtet ist. Dies bedeutet, dass der Vermieter auf Verlangen des Mieters verpflichtet ist, Schönheitsreparaturen durchzuführen, wenn diese erforderlich sind.

Weiterhin kann der Mieter Aufwendungsersatz in Höhe der Materialkosten und der angemessenen Vergütung eines Laien für die aufgewandte Arbeitszeit verlangen, wenn er, im Glauben er sei zu Schönheitsreparaturen verpflichtet, renoviert. Der Vermieter sollte dem Mieter nachweisbar mitteilen, dass die Klausel unwirksam ist, um dieser finanziellen Belastung zu entgehen.

Keine Mieterhöhung aufgrund unwirksamer Klausel

Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs darf der Vermieter bei einer Mieterhöhung auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zu den im Mietspiegel genannten Beträgen keinen Zuschlag dafür erheben, dass aufgrund einer unwirksamen Klausel der Mieter keine Schönheitsreparaturen durchführen muss.
BGH Urt. v. 7.7.08 – Az. VIII ZR 181/07

Schadensersatz bei bunter Wohnung

Wird eine Wohnung in neutralen Farben vermietet und gibt der Mieter sie nach der Beendigung des Mietverhältnisses „bunt“ (rot, gelb und blau gestrichen) zurück, so schuldet er dem Vermieter Schadensersatz in Höhe der Kosten für das wieder weiß streichen. Das gilt auch, wenn der Mieter keine Schönheitsreparaturen zu leisten hat.
BGH Urt. vom 6.11.13 – Az. VIII ZR 230/12

Ausschluss des Kündigungsrechts des Mieters ist zulässig

In einem unbefristeten Mietvertrag kann wirksam vereinbart werden, dass für den Mieter das Recht zur ordentlichen Kündigung für eine bestimmte Zeit, im entschiedenen Fall für fünf Jahre, ausgeschlossen ist.
BGH Urt. vom 22.12.2003 – Az. VIII ZR 81/03

Mieter verliert sein Mietminderungsrecht nicht mehr durch die Weiterzahlung der Miete

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die bisherige Rechtsprechung, nach der ein Mieter sein Recht auf Mietminderungen verliert, wenn er nach der Anzeige des Mangels gegenüber dem Vermieter, die Miete in voller Höhe ohne Vorbehalt über einen längeren Zeitraum (mindestens sechs Monate) weiter zahlt, nicht mehr gilt. Zwar kann der Mieter in der Regel die zuviel gezahlte Miete nicht zurückfordern, für die Zukunft kann er die Miete jedoch mindern.
BGH, Urt. vom 16.07.2003 – Az. VIII ZR 274/02

Zustimmung zur Untervermietung bei Aufnahme des Lebensgefährten erforderlich

Möchte ein Mieter seinen nichtehelichen Lebensgefährten in die Mietwohnung dauerhaft aufnehmen, ist die Zustimmung des Vermieters erforderlich. Für den Lebensgefährten gilt nach Ansicht des Bundesgerichtshofs anders als für Familienangehörige und Besucher § 540 Abs. 1 Satz 1 BGB, wonach der Mieter die Mietsache nur mit Zustimmung des Vermieters einem Dritten überlassen darf.
Der Mieter hat jedoch regelmäßig einen Anspruch auf die Zustimmung. Etwas anderes gilt nur, wenn wichtige Gründe in der Person des Lebensgefährten liegen (z.B. Drogensucht) oder die Überbelegung der Wohnung droht.
BGH, Urt. vom 5.11.2003 – Az. VIII ZR 371/02